Eine Sanierung ist kein Bauprojekt mit vielen Einzelaufgaben. Sie ist eine Kette, in der jedes Glied vom vorherigen abhängt. Wer die Reihenfolge durcheinanderbringt, zahlt zweimal — einmal für die Arbeit und einmal dafür, sie rückgängig zu machen.
Das ist der häufigste und teuerste Fehler bei selbst organisierten Sanierungen. Er passiert nicht aus Unkenntnis, sondern weil man mit dem anfängt, worauf man sich freut.
Die Reihenfolge
Von grob nach fein. Jeder Schritt setzt voraus, dass der vorherige abgeschlossen ist.
1. Planung und Bestandsaufnahme.
Aufmaß, Bestandspläne, Prüfung von Statik, Leitungen und Zustand. Erst wenn feststeht, was baulich geht, wird entworfen.
2. Genehmigungen und Beschlüsse.
Bei tragenden Wänden, Grundrissänderungen und Eingriffen in Gemeinschaftseigentum: Statiker, Bauamt, Eigentümergemeinschaft. Das dauert und läuft parallel zur weiteren Planung — aber es muss vorher angestoßen werden.
3. Rückbau und Abbruch.
Alles raus, was raus soll. Erst hier zeigt sich der wahre Zustand — hinter alten Fliesen und Estrichen finden sich regelmäßig Überraschungen. Deshalb gehört ein Puffer in Zeit und Budget.
4. Rohinstallation.
Elektro, Sanitär, Heizung, Lüftung. Der wichtigste Schritt überhaupt, weil er alles Spätere festlegt und danach unter Putz verschwindet.
5. Estrich, Putz, Trockenbau.
Und dann warten. Estrich braucht Trockenzeit — bei Zementestrich mehrere Wochen, bevor Bodenbeläge verlegt werden dürfen. Wer das abkürzt, bekommt Schäden am Parkett.
6. Fenster und Türen, falls sie getauscht werden.
7. Böden.
8. Malerarbeiten.
9. Feininstallation.
Sanitärobjekte, Schalter, Leuchten, Armaturen.
10. Küche und Einbaumöbel.
Werden gemessen, wenn die Räume fertig sind — nicht vorher.
11. Möblierung.
Die häufigste Umkehrung: Zuerst die Küche kaufen, weil es Spaß macht und man ein Angebot gesehen hat. Dann stellt sich heraus, dass Wasseranschlüsse verlegt werden müssen, die Steckdose an der falschen Stelle sitzt oder die Küche nach dem Wanddurchbruch nicht mehr passt.
Die fünf Entscheidungen, die man nicht korrigieren kann
Alles, was unter Putz, unter Estrich oder in der Wand verschwindet.
1. Wo Steckdosen und Schalter sitzen. Klingt trivial, ist es nicht. Steckdosen hinter Schränken, fehlende Anschlüsse am Esstisch, kein Strom für die Leseleuchte neben dem Sofa — später hilft nur noch ein Kabelkanal oder ein Verlängerungskabel.
Deshalb planen wir Elektro nach der Möblierung, nicht davor. Man muss wissen, wo das Sofa steht, bevor man weiß, wo die Steckdose hingehört.
2. Wo Wasser liegt. Die Position von Waschtisch, WC und Dusche ist nach der Rohinstallation faktisch fixiert. Änderungen bedeuten, den Boden wieder zu öffnen.
3. Die Vorbereitung fürs Licht. Eine Deckenleuchte in der Raummitte ist eine Entscheidung gegen alle anderen Lichtkonzepte. Wer später indirektes Licht, Wandleuchten oder eine Lichtvoute möchte, braucht dafür jetzt Leitungen.
4. Estrich- und Bodenaufbau. Bestimmt, welche Beläge möglich sind, ob eine Fußbodenheizung geht und ob Türen ohne Schwelle auskommen. Nachträglich nicht änderbar.
5. Was hinter der Wand liegt. Unterputz-Spülkästen, Vorwandinstallationen, Leerrohre für später. Ein Leerrohr kostet beim Bau fast nichts und ist in zehn Jahren viel wert.
Deshalb lohnt sich Planung bei einer Sanierung besonders. Der teuerste Teil eines Umbaus ist nicht das, was man sieht, sondern das, was man ändern muss, weil es falsch vorbereitet wurde.
Wie lange es dauert
Ehrliche Zahlen. Sie überraschen die meisten Menschen.
| Umfang | Planung | Bauzeit | Gesamt |
|---|---|---|---|
| Bad und Küche erneuern | 2–3 Monate | 6–10 Wochen | 4–6 Monate |
| Wohnung, keine baulichen Eingriffe | 2–4 Monate | 8–12 Wochen | 5–7 Monate |
| Komplettsanierung mit Grundrissänderung | 4–6 Monate | 3–5 Monate | 8–14 Monate |
| Zwei Wohnungen zusammenlegen | 6–9 Monate | 4–6 Monate | 12–18 Monate |
Was in diesen Zahlen steckt und oft unterschätzt wird:
Genehmigungen und Beschlüsse. Eine Eigentümerversammlung tagt nicht auf Zuruf.
Handwerkerverfügbarkeit. In München sind gute Betriebe oft drei bis sechs Monate im Voraus ausgebucht. Das ist der häufigste Grund für Verzögerungen — nicht die Arbeit selbst.
Lieferzeiten. Fliesen, Sanitärobjekte, Fenster, Küchen. Zwölf Wochen sind normal, bei Sonderanfertigungen mehr.
Trocknungszeiten. Estrich lässt sich nicht beschleunigen.
Die Faustregel: Rechne mit dem, was man dir sagt, plus 30 Prozent. Wer knapp plant und dann in Zeitdruck gerät, trifft schlechte Entscheidungen — dann wird genommen, was lieferbar ist, statt was passt.
Wohnen auf der Baustelle — ja oder nein?
Die Frage entscheidet über Kosten und Nerven.
Möglich ist es, wenn nur einzelne Räume betroffen sind und Bad und Küche nutzbar bleiben.
Nicht empfehlenswert, sobald Bad oder Küche gemacht werden, Estrich verlegt wird oder Staubarbeiten anstehen. Estricharbeiten und Wanddurchbrüche erzeugen Feinstaub, der sich in der ganzen Wohnung verteilt.
Der wirtschaftliche Punkt, den viele übersehen: Eine leere Wohnung wird deutlich schneller fertig. Handwerker können parallel arbeiten, müssen nichts abdecken, nichts abends aufräumen. Bei einer Komplettsanierung kann der Zeitgewinn größer sein als die Kosten der Zwischenmiete.
Wenn du bleibst: eine Raumzone staubdicht abschotten, provisorische Kochstelle einrichten, und mit den Betrieben klare Arbeitszeiten vereinbaren.
Altbau in München: was dazukommt
Denkmalschutz. Betrifft viele Münchner Altbauten. Bei Innenräumen ist meist weniger geschützt als befürchtet — aber Stuck, historische Türen, Böden, Fenster und Treppenhäuser können betroffen sein. Die Untere Denkmalschutzbehörde gibt Auskunft, und zwar bevor geplant wird.
Was man hinter Wänden findet. Alte Elektroleitungen ohne Schutzleiter, Bleirohre, schadstoffhaltige Kleber unter Bodenbelägen, Holzbalkendecken mit Schüttung. Nichts davon ist ein Drama, aber alles kostet Zeit und Geld, wenn es nicht eingeplant war.
Schallschutz zwischen Wohnungen. In Altbauten oft schlecht. Wer den Boden ohnehin öffnet, sollte das mitnehmen — die Gelegenheit kommt nicht wieder.
Grundrisse aus einer anderen Zeit. Lange Flure, Kammern, Bäder an ungünstiger Stelle. Genau hier liegt das größte Potenzial. Mehr dazu in unserem Beitrag Kleine Wohnung optimal nutzen.
Häufige Fragen
Was kostet eine Komplettsanierung?
Das hängt zu stark vom Zustand ab, um seriös eine Zahl zu nennen. Was wir sagen können: Die Planungskosten liegen im einstelligen bis niedrigen zweistelligen Prozentbereich der Gesamtkosten — der große Rest geht an Handwerk und Material. Mehr dazu unter Was kostet ein Innenarchitekt?
Brauche ich einen Architekten oder einen Innenarchitekten?
Bei Sanierungen im Bestand ohne Eingriff in die Gebäudehülle in der Regel einen Innenarchitekten. Und wenn dein Vorhaben genehmigungspflichtig wird: Wir sind in der Bayerischen Architektenkammer eingetragen und damit bauvorlageberechtigt für bauliche Änderungen von Gebäuden (Art. 61 Abs. 4 Nr. 4 BayBO). Den Bauantrag reichen wir selbst ein — du brauchst dafür keinen zusätzlichen Architekten.
Mehr dazu: Architekt oder Innenarchitekt?
Kann ich einzelne Gewerke selbst beauftragen?
Ja. Viele Bauherren übernehmen Malerarbeiten oder Bodenbeläge selbst. Wichtig ist nur, dass es im Terminplan steht — ein selbst gemachter Anstrich, der drei Wochen dauert, blockiert alle Folgegewerke.
Was passiert, wenn während der Bauzeit etwas Unerwartetes auftaucht?
Das passiert bei fast jeder Sanierung im Bestand. Deshalb gehören 10 bis 15 Prozent Puffer ins Budget. Wir informieren sofort, wenn etwas auftaucht, und schlagen Alternativen vor — Entscheidungen trifft der Bauherr.
Bauen Sie selbst?
Nein. Wir sind ein reines Planungsbüro. Wir planen, schreiben aus und begleiten die Ausführung — gebaut wird von Fachbetrieben, mit denen du direkt den Vertrag schließt. Der Vorteil: Unsere Empfehlung hängt nicht davon ab, wer den Auftrag bekommt, und die Ausschreibung erzeugt vergleichbare Angebote.